Contabilizzazione e ripartizione delle spese

Obblighi e metodi per il riparto delle spese in impianto centralizzato
10/06/2015 - Ing. Annachiara Castagna, Servizio di Assistenza Tecnica Logical Soft
Entro il 31 dicembre 2016 nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata è obbligatoria l'installazione di dispositivi specifici per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore: a prevederlo è il D.Lgs 102/2014, che recepisce la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, approvato dal Consiglio dei ministri con entrata in vigore il 19/07/2014. Il decreto di recepimento della direttiva efficienza energetica è il mezzo con il quale il Governo ha disposto risorse finanziarie consistenti, circa 800 milioni di euro fino al 2020, per implementare un piano di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio nazionale.
Con un milione di condomini e 27 milioni di unità immobiliari sparse sul territorio italiano è facile comprendere le nuove opportunità di lavoro offerte dalla contabilizzazione del calore, opportunità per il professionista che da subito segue il condominio nel progetto dell'impianto di contabilizzazione e nella redazione dei prospetti di spesa e a lungo termine affianca l'amministratore nella formulazione dei consuntivi di spesa, stagione per stagione. Il decreto riguarda tutti gli edifici centralizzati, compresi quelli allacciati alla fornitura energetica da rete di teleriscaldamento e i super condomini con centrale termica a servizio della struttura condominiale.

Il Modulo CONTABILIZZAZIONE di TERMOLOG fornisce tutti gli strumenti necessari per sfruttare questa importante opportunità di lavoro per i condomini: permette di calcolare e gestire la ripartizione delle spese per i servizi di climatizzazione invernale, estiva e acqua calda sanitaria in conformità alla Norma UNI 10200 dal rilievo dello stato di fatto, alla gestione delle spese per i servizi di climatizzazione invernale, estiva e ACS. Il tema della contabilizzazione è fortemente dibattuto, soprattutto alla luce degli obblighi normativi e perché coinvolge diverse figure come amministratore, tecnico e condòmini con esigenze diverse, ma con un obiettivo comune, il risparmio energetico.

La storia e gli obblighi in breve
Il tema della contabilizzazione del calore non può considerarsi una novità sul panorama energetico; infatti è già dalla Legge 10 del 1991 che si parla di termoregolazione e contabilizzazione di calore. La Legge 10/91 per il principio di gerarchia delle fonti assume il ruolo di norma di riferimento e per questo mette in luce un concetto fondamentale: in base all'imperatività  dell'Articolo 26 esclude alcun criterio di riparto che prescinda dai consumi effettivi ovvero non è più possibile stabilire quote di spesa in funzione dei millesimi di proprietà, di superficie o al valore catastale dell'immobile, ma ci si riferisce sempre al solo consumo effettivo.
LEGGE 10/91

Articolo 26 comma 5
Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del Codice Civile.
Il concetto di termoregolazione e contabilizzazione sono estremamente connessi e questo si evince dalla Legge 10 come nel DPR 551 del 21 dicembre 1999: si può ragionevolmente sostenere che contabilizzare senza regolare è un passo inutile perché non è possibile decidere autonomamente la temperatura interna degli ambienti e dunque agire direttamente sul contenimento del consumo effettivo, così come regolare senza contabilizzare fa cadere quella motivazione all'impiego della regolazione che porterebbe all'ottenimento di un risparmio anche in termini economici.
D.P.R. 551 del 21 dicembre 1999

Articolo 5
Ai sensi del comma 3 dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n° 10, gli impianti termici al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia sia rilasciata dopo il 30 giugno 2000, devono essere dotati di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del consumo energetico per ogni unità immobiliare.
Il DPR 59/09 è il decreto attualmente in vigore nel panorama nazionale per il progetto energetico, nel quale vengono stabiliti obblighi e requisiti per gli edifici nuovi o soggetti ad interventi di riqualificazione energetica e impiantistica: è infatti l'articolo 4 che impone l'obbligo di contabilizzazione in caso di ristrutturazione o installazione dell'impianto termico ed ancora il mantenimento di impianto centralizzato per edifici composti da più di 4 unità abitative. Il futuro molto prossimo è il nuovo DM Requisiti Minimi che entrerà in vigore il 1° luglio 2015, in sostituzione del DPR 59/09, dove di nuovo all'articolo 3 si ribadisce l'obbligo di installazione di sistemi di contabilizzazione.
DM Requisiti Minimi – Bozza del 27 marzo 2015

Articolo 3
Nel caso di nuovi edifici o sottoposti a ristrutturazione importante, nel caso di impianti termici al servizio di più unità immobiliari è obbligatoria l'installazione di un sistema di contabilizzazione del calore, del freddo e dell'acqua calda sanitaria, conformemente a quanto previsto dall'art. 9, comma 5 del D.Lgs 102/2014
Articolo 5.3
Nel caso di nuova installazione di impianti termici o ristrutturazione degli stessi [… ] si applica quanto previsto di seguito: installazione di sistemi di regolazione per singolo ambiente o per singola unità immobiliare.
Oltre il panorama nazionale le regioni inseguono obiettivi virtuosi, anticipando le scadenze previste dal D.Lgs 102/2014: tra le più virtuose ci sono Piemonte, Lombardia, Lazio e la Provincia Autonoma di Bolzano.

REGIONE NORMA REGIONALE SCADENZA
PIEMONTE DGR 85- 3795 del 27 aprile 2012 01 settembre 2014
PA BOLZANO Delibera 573 del 15 Aprile 2013 01 gennaio 2015
LAZIO Piano per il risanamento della qualità dell'aria
(LR 9 del 24 dicembre 2010)
31 /12/2015 Roma e Frosinone
31/12/2014 altri comuni
VALLE D'AOSTA DGR 488 del 22 marzo 2013
(LR 26 del 1 agosto 2012)
Direttiva 2012/27/UE 
31 dicembre 2016
LIGURIA RR 6 del 13 novembre 2012 Direttiva 2012/27/UE 
31 dicembre 2016
EMILIA ROMAGNA DGR 1366 del 26/09/2011 Direttiva 2012/27/UE 
31 dicembre 2016

Con la delibera 46-11968 la Regione Piemonte prevedeva inizialmente il termine ultimo nel 1° settembre 2012, poi posticipato al 1° settembre 2014. Tra le numerose azioni concrete messe in campo a livello regionale si può citare quella della Direzione Ambiente che ha istituito un tavolo tecnico di concertazione tra gli Ordini professionali e le associazioni di categoria sull'adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore, fornendo ai propri tecnici le Linee guida per l'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione di calore.
All'interno di questo documento si trovano diverse note estremamente interessanti: si sottolinea ad esempio come sia necessario uno scarico delle letture di ripartitori immediato per verificarne il corretto funzionamento e come durante il primo anno si necessiti di una serie di letture ravvicinate. La Regione Piemonte inoltre mette chiaramente in evidenza la soglia massima per la definizione di impianto autonomo: al superamento delle 4 unità immobiliari si prevede l'obbligo di termoregolazione e contabilizzazione per nuova installazione di impianto termico, ristrutturazione e sostituzione del generatore di calore.

Da ultimo ci si può soffermare sulla Regione Lombardia nella quale si è scelto di confermare la scadenza ultima per la contabilizzazione del calore al 1 agosto 2014; oltre questa data è l'autorità competente che provvederà alla verifica della corretta installazione e realizzazione degli impianti ma, ai sensi delle disposizioni attuative regionali le sanzioni potranno essere applicate unicamente a partire dal 31 dicembre 2016.
DM Requisiti Minimi – Bozza del 27 marzo 2015

Articolo 3
Nel caso di nuovi edifici o sottoposti a ristrutturazione importante, nel caso di impianti termici al servizio di più unità immobiliari è obbligatoria l'installazione di un sistema di contabilizzazione del calore, del freddo e dell'acqua calda sanitaria, conformemente a quanto previsto dall'art. 9, comma 5 del D.Lgs 102/2014
Articolo 5.3
Nel caso di nuova installazione di impianti termici o ristrutturazione degli stessi [… ] si applica quanto previsto di seguito: installazione di sistemi di regolazione per singolo ambiente o per singola unità immobiliare.
Le componenti di spesa e la ripartizione
La procedura per la ripartizione delle spese è unicamente quella contenuta nella UNI 10200:2013, revisione della precedente edizione del 2005, dalla quale viene meglio dettagliata la parte di acqua calda sanitaria ma che ancora contiene numerosi punti aperti, uno tra tutti il servizio di climatizzazione estiva. La spesa per riscaldamento si suddivide in due componenti: la componente a consumo e la quota fissa.

St = Sui + Suv + Sp

Dove
Sui è la spesa totale per il consumo di energia termica utile delle unità immobiliari
Suc è la spesa totale per il consumo di energia termica utile dei locali collettivi
Sp è la spesa per potenza installata per il servizio desiderato (climatizzazione invernale, estiva o ACS)

La componente a consumo è la cosiddetta quota variabile che comprende la Spesa energetica di riscaldamento, valutata a partire dai vettori energetici di cui si serve il generatore di calore, gas naturale, gasolio, energia elettrica, ciascuno con il proprio costo unitario.

Se = Cve x Qve

Dove
Se è la spesa energetica
Cve è il costo unitario del vettore energetico
Qve è l'energia del singolo vettore energetico per climatizzazione invernale.

La quota fissa invece è la frazione che non è influenzata dal comportamento volontario del singolo utente e che come tale non può essere annullata ed è sempre ripartita tra tutti i partecipanti al condominio. Della quota fissa fanno parte il consumo involontario, le spese per conduzione e manutenzione dell'impianto e le spese per il servizio di contabilizzazione

Sp = c x Qinv + Scm + Scr

Dove
Sp è la spesa in potenza
c è il costo unitario dell'energia termica utile per climatizzazione invernale
Qinv è la quota di consumo involontario
Scm è la spesa per conduzione e manutenzione dell'impianto
Scr è la spesa per il servizio di contabilizzazione e regolazione.

Gli attori del processo di ripartizione spese sono sostanzialmente il consumo volontario ricavato dai vettori energetici e il consumo involontario che rappresenta quella frazione di perdita dell'impianto dettata sostanzialmente dalla distribuzione comune a tutte le unità immobiliari e per questo da ripartire tra le parti.

I termini di spesa sopra elencati devono essere suddivisi secondo quanto indicato dalla 10200:2013:

Componente di spesa Criterio di ripartizione
Sui: spesa totale per il consumo di energia termica utile      In base ai consumi di energia termica utile delle singole unità
Suc spesa totale per il consumo di energia termica utile dei locali ad uso comune In base ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari: ad esempio le spese di riscaldamento della portineria si spalmano sui condomini in funzione dei millesimi di proprietà
Sp: spesa per potenza installata In base ai millesimi di riscaldamento, raffrescamento o ACS valutati in fabbisogno o in potenza laddove possibile

Da tutto ciò si comprende bene come alla base di una contabilizzazione di calore ci sia sicuramente una buona valutazione energetica sia essa una certificazione,  un progetto o una diagnosi energetica, basata sulla UNI 11300 espressamente richiamata all'interno della UNI 10200:2013 e dalla quale ricavare i fabbisogni di energia termica utile in uscita alla generazione e a carico di ogni appartamento.

La frazione di consumo involontaria è sempre ricavata per differenza tra l'energia termica utile in uscita dal generatore e la richiesta di ogni singola unità immobiliare. In impianti a zone è possibile misurare la quota involontaria per differenza tra il consumo rilevato dai contatori in uscita dal generatore e i contatori di singola unità
In impianti a colonne montanti invece il calcolo può essere condotto in energia, come differenza tra Qgn,out e Qh,ui oppure solamente per impianti dotati di ripartitori di energia sui singoli terminali, in funzione del coefficiente moltiplicativo kv riportato nel prospetto 10 della UNI 10200.


Con TERMOLOG Modulo CONTABILIZZAZIONE è possibile importare la struttura del condominio e i fabbisogni energetici dell'intero edificio dai Moduli PROGETTISTA, CERTIFICATORE e DIAGNOSI, per redigere rapidamente il prospetto previsionale e consuntivo di spesa.

Per approfondire: domande e risposte
In conclusione quindi possiamo riassumere una serie di richieste ricorrenti sul tema della contabilizzazione e ripartizione delle spese.

È possibile utilizzare le classiche quote percentuali 30% -70% o 50% -50% per ripartire la quota fissa e quella variabile?
No. Non sono più ammessi criteri percentuali di alcun tipo: l’unico criterio ammissibile è quello che si basa sulla valutazione dei consumi effettivi e sui contenuti della UNI 10200:2013: Il D.Lgs 102/2014 specifica infatti all’Art 9 che “l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla UNI 10200 e smi”. Sono del tutto impugnabili le delibere di assemblea condominiale che prevedono criteri diversi da quelli previsti dal decreto.
Per la valutazione dei millesimi di riscaldamento è sempre necessario il rilievo completo dei radiatori degli appartamenti?
I millesimi di riscaldamento possono essere valutati in potenza o in fabbisogno. La valutazione in potenza si basa sul rilievo di tutte le potenze dei corpi scaldanti, la valutazione in fabbisogno invece dai dati di energia ricavati dalla UNI 11300. L’utilizzo del metodo delle potenze può essere ammesso solo nel caso di impianti privi di qualsiasi tipologia di termoregolazione e costituiti da corpi scaldanti a radiatori, convezione o piastre radianti. In tutti gli altri casi, in realtà quindi la maggioranza, si utilizza il calcolo dei millesimi secondo il fabbisogno energetico.
Chi ha la responsabilità nel campo della contabilizzazione e termoregolazione? Ci sono responsabilità diverse per terzo responsabile, amministratore e proprietario? Qual è il quorum minimo previsto per questa tipologia di intervento?
Le responsabilità sono in capo a tutti i soggetti coinvolti: terzo responsabile, amministratore e singolo condomino. In particolare il terzo responsabile decade nel caso in cui oltre i termini di scadenza previsti dal decreto l’impianto non sia termoregolato o contabilizzato poiché non è possibile dettare la responsabilità di un impianto non a norma.
L’amministratore del condominio ha il dovere di informare della scadenze e dare l’incarico al progettista e all’impresa. I condòmini invece, qualora siano stati debitamente informati e deliberatamente scelgono di non deliberare o non raggiungono i requisiti richiesti per la delibera saranno soggetti al pagamento delle sanzioni amministrative.
L’intervento di contabilizzazione si configura per il condominio come innovazione. L’Art 1136, comma 2 del Codice Civile indica che “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” dunque per l’approvazione della delibera è sufficiente il parere favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti il 50% della proprietà dell’immobile.
Quali sono le sanzioni previste dal 102/2014?
Aziende e Imprese che non installano entro la scadenza sono soggetti a una sanzione da € 500 a € 2500. Le medesime sanzioni sono previste anche per il condominio che non deliberi l’installazione di valvole termostatiche oppure non ripartiscono le spese in base alla norma UNI 10200. Ricordiamo per chiarezza che il decreto fissa comunque una deroga per impossibilità tecnica o economica degli interventi: questa condizione deve essere adeguatamente dimostrata dal progettista incaricato che può basarsi su un’impossibilità di tipo tecnico quando ad esempio ci si trova di fronte ad un impianto radiante che ricopre l’intera soletta condominiale e non circoscritto per singola unità immobiliare; l’impossibilità economica può ragionevolmente riscontrarsi quando il tempo di ammortamento dell’intervento supera i 10 anni: se pensiamo alla durata massima di un ripartitore (tipicamente 10 anni), prevedere che lo stesso intervento di installazione dei ripartitori sia superiore alla vita utile è innegabilmente uno svantaggio.
TERMOLOG Modulo CONTABILIZZAZIONE
Il Modulo CONTABILIZZAZIONE di TERMOLOG EpiX 6 è lo strumento che ti garantisce di sfruttare al meglio le opportunità che offre la contabilizzazione di calore per edifici condominiali, dal rilievo dello stato di fatto, alla definizione del progetto di termoregolazione alla gestione delle spese per i servizi di climatizzazione invernale, estiva e ACS, in conformità alla UNI 10200:2013.

Il Modulo CONTABILIZZAZIONE può essere utilizzato come modulo indipendente di TERMOLOG oppure può lavorare in sinergia con i Moduli PROGETTISTA, CERTIFICATORE e DIAGNOSI, dai quali è possibile importare automaticamente i fabbisogni dell´edificio, le perdite di distribuzione o le potenze di progetto già valutate ad esempio per una relazione progettuale, come base di partenza per il calcolo dei millesimi delle unità immobiliari o il bilanciamento dell´impianto a seguito del nuovo progetto dell´impianto di termoregolazione e contabilizzazione. 

Il Modulo permette di rilevare facilmente i corpi scaldanti per ciascun locale dell´edificio e di calcolare le potenze installate secondo l´appendice D della UNI 10200 o in funzione dei dati dichiarati dal produttore grazie ad un ricco archivio di corpi scaldanti, valvole termostatiche, ripartitori e testine.

Il programma genera la tabella millesimale in funzione della potenza dei corpi scaldanti o del fabbisogno energetico valutato in condizioni standard, importando i dati automaticamente dagli altri moduli di TERMOLOG o introducendo manualmente i valori calcolati con qualsiasi altro software. 
Il Modulo CONTABILIZZAZIONE permette di redigere il prospetto previsionale di spesa e a consuntivo, a partire dalle quote di consumo volontario e involontario dell´edificio: il programma importa direttamente i dati acquisiti dai ripartitori evidenziando eventuali letture non coerenti o nulle, con le quali valutare l'effettivo consumo volontario dell´unità immobiliare.